不動產投資信託

デジタル大辞泉

ふどうさん‐とうししんたく【不動産投資信託】

読み方：ふどうさんとうししんたく

投資信託の一種。投資家から集めた資金でさまざまな不動産を購入し、賃貸収入や売却収益を投資家に配当として還元するもの。日本では平成12年（2000）投資信託法の改正で、不動産を投資信託の運用対象とすることが認められるようになった。これによって企業は不動産を証券化して資金の調達ができるようになり、個人投資家は少額資金で不動産に投資することが可能となった。REIT(リート)（real estate investment trust）。

[補説] 日本におけるこの投資信託を日本版REIT、J-REITなどともいう。

投資信託用語集

不動産投資信託

不動産で運用する投資信託。不動産投資信託はオフィスビルやマンションなどの不動産に投資し、賃貸収入や価格上昇による利益を目指す。

不動産関連用語

J-REIT（不動産投資信託）【Real Estate Investment Trust】

これまで個人の投資家が上場不動産会社株に投資をする場合、配当利回り（インカムゲイン）には期待せずにその値上がり益（キャピタルゲイン）を期待するというのが一般的だった。それに対して、投資信託や投資法人が個人の運用資金を集めて不動産に投資し、その運用や売却によって生じる収益を配当する仕組み。
「～投資法人」と名付けられた法人もしくは信託（REIT）が、オフィスビルやショッピングセンター、それにマンションなどの収益不動産を保有。投資家は、このREITの株や信託受益権を購入する形で投資を行う。REITの投資単位は一口30万円台から90万円台で購入できる。また、複数のREIT等に投資するファンズオブファンズでは、一口1万円から購入可能な商品もあり、個人の投資家も気軽に参入できる。2001年9月に日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人が東京証券取引所に上場。2006年12月現在、39社が上場している。各REITの株価は新聞の株価欄にも掲載。通常の株式投資と同様に売り買いの判断が可能となる。

ウィキペディア

REIT

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2025/03/25 04:19 UTC 版)

この項目では、REIT全般について説明しています。日本の上場REITについては「J-REIT」を、非上場REITについては「私募リート」をご覧ください。

REIT（リート、英: real estate investment trust）または不動産投資信託（ふどうさんとうししんたく）は、公衆から調達した資金を不動産投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」（または「J-REIT」）のことを単にREITという場合がある。

上場しているかどうかで以下のように分かれる。

• 上場REIT（public REIT） - 日本の上場REITをJ-REITと呼ぶ
• 私募REIT（private REIT） - 非上場REITの事

概要

不動産への投資を行い、REITを発行するビークル（vehicle、投資組織）としては、信託が用いられる場合（いわゆる契約型）と法人が用いられる場合（いわゆる会社型）がある。いずれにせよ、そのようなビークルは、REITとして用いられることを担保するための一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である（導管性）。二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本（J-REIT）のように当該ビークル（投資法人）自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。クローズドエンド型の投資信託であり、株式と同じように発行体に償還を求めることはできず、売却によってのみ換価が可能で、上場REITは、証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能である。REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料により、不動産賃料収入は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。そのため投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先（financial vehicle）として認識されつつある。

指標

REITについては、以下のような指標が用いられる。

利回り

REITの分配金の投資口価格に対する割合。REITの割安度、割高度を計る目安としても利用されている。

NAV倍率

REITが保有する物件等の資産から負債を差し引いたものをNAV（英: Net Asset Value、純資産価額）という。REITの投資口価格を1口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値に対する投資口価格の割安度、割高度を計る目安として利用されている。事業会社における「株価純資産倍率」（PBR）とほぼ同様の意味を持つ。

日本

→上場REITの詳細については「J-REIT」を参照

→非上場REITの詳細については「私募リート」を参照

歴史

J-REITは2001年9月に2銘柄（日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人）の上場で始まった。2002年10月には6銘柄となり、2003年以降急激に上場が増え2007年10月には42銘柄に達した。

金融危機による金融市場・不動産市況の悪化により、2008年10月以降は上場廃止と合併が相次いだ。2008年10月にはニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REIT初の破綻となった。なお、株式会社が破綻した場合は通常は投資家が損失を被るが、このJ-REITの破綻事例では残余財産が投資家の投資額を上回り、最終的な取引価格よりも上回る払い戻しがなされている。J-REITの資金繰り支援のため、2009年9月には不動産市場安定化ファンドが組成された。以降、2010年2月の東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併（インヴィンシブル投資法人）、2010年3月のアドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人の合併など、合併再編が活発化した。2011年11月には34銘柄にまで減少した。

2012年6月以降は再び上場が相次ぐことで銘柄数が増加に転じ、2019年12月には64銘柄にまで増加した。2020年には、J-REIT初の敵対的買収により、スターアジア不動産投資法人がさくら総合リート投資法人を吸収合併するなどにより、2020年8月には62銘柄となっている。

投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等へと多様化している。用途別保有額は2020年12月時点においても、オフィスが40.3%を占めており、物流18.2%、商業施設16.8%、住宅14.1%、ホテル8.0%、ヘルスケア1.3%となっている^[1]。また、J-REITの時価総額は2019年10月に17兆円に達しており^[2]、米国に次ぐ規模になっている。

また、J-REITと同じ投信法に基く、非上場の私募リートも、2010年11月に野村不動産プライベート投資法人が運用開始されて以降、設立が相次いでいる。私募リートはJ-REITと違い上場していないため、機関投資家向けの金融商品となっている。

なお、2015年4月30日には、東証にインフラファンド市場が創設された。インフラファンドは、投資対象を不動産ではなくインフラ施設（太陽光発電等）とする投資法人・投資信託である。

特徴

J-REITへの投資は、現物不動産への投資と比較すると、一般に、少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さい。実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっている。投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用している。投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン（賃料）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）も充てることができる。

なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式等の譲渡所得である。

現在課題点として挙げられているのは、運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当でなかったり（高すぎたり）、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。実際、既に行政処分が下されたケースもある。主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。また、REIT導入の目的を果たせていないなどの問題点も挙げられている（好況時ほど高値づかみをし不動産バブルを加速させ、不況時ほど物件取得を行わず底支えに貢献しない等）。

法的側面

J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」という）に基づいて組成される。J-REITの形態としては、法的には投資信託（いわゆる契約型）と投資法人（いわゆる会社型）の二つがあり得るが、実務上は後者の形態が採用されている。

J-REITはいわゆるペイ・スルー課税とされている。J-REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである（租税特別措置法67条の15）（導管性）。

主として関連する法令は以下のとおり。

• 投資信託及び投資法人に関する法律 - e-Gov法令検索
• 投資信託及び投資法人に関する法律施行令 - e-Gov法令検索
• 投資信託及び投資法人に関する法律施行規則 - e-Gov法令検索
• 租税特別措置法 - e-Gov法令検索

米国

REITは1960年にアメリカ合衆国で導入された。信託を導管（SPVと呼ばれる）として二重課税を回避する商品となっている。形式には契約型と会社型の2つがありうるが、多くは会社型で上場されている。株式会社の株式に相当する投資口を時価で市場で購入することができる。このほか社債の発行を行うこともある。このほか銀行など金融機関から融資を受けることもある。このようにして証券市場を通じて投資家から集めた資金と銀行など金融機関から借り入れた資金をオフィスビルを始めとする不動産に投資し、売買益や賃借料などの収益を投資口を購入した投資家に分配する形態をとる。投資物件はオフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5%程度を占めるなど多様である。REITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのがビルマネジメント（ビルマネ）事業、またはプロパティマネジメント（PM）事業であり、REITの将来的な価値を評価する上で重要である。

米国では内国歳入法典856条以下の規定により課税所得の90%以上を投資家に分配する等の適格要件を満たせばREIT段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との二重課税が避けられる）とされている。あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。

オーストラリア

オーストラリアでは、初のREITが1971年に上場した。「A-REIT」と呼ばれ、オーストラリア証券取引所に上場するREITの時価総額規模は、米国、日本に次いで世界第3位である。

形態としては、不動産のみを保有する外部運用型の信託と、REITと運用会社の株を一体化した実質的内部運用型のステープル証券^[3]があるが、後者の方が多数派である。

なお、かつては日本の不動産を投資対象としたルビコン・ジャパン・トラストやアストロ・ジャパン・プロパティ・トラスト（旧バブコック･アンド･ブラウン･ジャパン･プロパティ･トラスト）などが上場していた。

シンガポール

シンガポールのREITは「S-REIT」と呼ばれ、2002年に最初の銘柄がシンガポール証券取引所に上場して以来、その後は約40銘柄が上場しており、時価総額は米、日、豪、英に次ぐ世界第5位の規模である。海外の不動産を組み入れた銘柄が多く^[4]、日本の不動産を組み入れた銘柄も複数存在している^[5]。2021年11月には大和ハウス工業がダイワハウス・ロジスティクス・トラスト（Daiwa House Logistics Trust）を上場させ^[6]、S-REITとして初の日本企業を単独スポンサーとする事例となった^[7]。

脚注

[脚注の使い方]

出典

1. ^ マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
2. ^ [1]
3. ^ ステープル証券｜証券用語解説集｜野村證券
4. ^ 世界の REIT 市場 2021 不動産証券化ジャーナル
5. ^ シンガポールREIT（S-REIT）の上場及び日本の不動産組入の実務 不動産証券化ジャーナル 2012年11-12月号
6. ^ 「Daiwa House Logistics Trust」がシンガポール証券取引所に上場しました 大和ハウス工業 2021/11/26
7. ^ 日本企業を単独スポンサーとする初の S-REIT 上場事例の紹介 森・濱田松本法律事務所 2021年12月

関連事項

• RIC
• FASIT
• REMIC 不動産担保証券を組成する特別目的事業体
• 不動産証券化
• ビルマネジメント
• プロパティマネジメント
• アセットマネジメント
• ファシリティマネジメント

外部リンク

• 日本取引所グループ
• 一般社団法人不動産証券化協会 -ARES-

表 話 編 歴 J-REIT（投資法人）
上場 （57銘柄）	日本ビルファンド（8951） ジャパンリアルエステイト（8952） 日本都市ファンド（8953） オリックス不動産（8954） 日本プライムリアルティ（8955） NTT都市開発リート（8956） 東急リアル・エステート（8957） グローバル・ワン不動産（8958） ユナイテッド・アーバン（8960） 森トラストリート（8961） インヴィンシブル（8963） フロンティア不動産（8964） 平和不動産リート（8966） 日本ロジスティクスファンド（8967） 福岡リート（8968） KDX不動産（8972） いちごオフィスリート（8975） 大和証券オフィス（8976） 阪急阪神リート（8977） 大和ハウスリート（8984） ジャパン・ホテル・リート（8985） 大和証券リビング（8986） ジャパンエクセレント（8987） 日本アコモデーションファンド（3226） 森ヒルズリート（3234） スターツプロシード（8979） 産業ファンド（3249） アドバンス・レジデンス（3269） アクティビア・プロパティーズ（3279） GLP（3281） コンフォリア・レジデンシャル（3282） 日本プロロジスリート（3283） 星野リゾート・リート（3287） Oneリート（3290） イオンリート（3292） ヒューリックリート（3295） 日本リート（3296） トーセイ・リート（3451） 積水ハウス・リート（3309） ヘルスケア&メディカル（3455） サムティ・レジデンシャル（3459） 野村不動産マスターファンド（3462） いちごホテルリート（3463） ラサールロジポート（3466） スターアジア不動産（3468） マリモ地方創生リート（3470） 三井不動産ロジスティクスパーク（3471） 日本ホテル&レジデンシャル（3472） みらい（3476） 三菱地所物流リート（3481） CREロジスティクスファンド（3487） ザイマックス・リート（3488） タカラレーベン不動産（3492） エスコンジャパンリート（2971） サンケイリアルエステート（2972） SOSiLA物流リート（2979） 東海道リート（2989）
上場廃止	野村不動産オフィスファンド（8959） 日本レジデンシャル（8962） ニューシティ・レジデンス（8965） プロスペクト・レジデンシャル（8969） ジャパン・シングルレジデンス（8970） ジョイント・リート（8973） ラサール ジャパン（8974） （旧）アドバンス・レジデンス（8978） エルシーピー（8980） ジャパン・ホテル・アンド・リゾート（8981） トップリート（8982） （旧）いちご不動産（8983） 日本コマーシャル（3229） 野村不動産レジデンシャル（3240） （旧）大和ハウスリート（3263） （旧）野村不動産マスターファンド（3285） 日本ヘルスケア（3308） ジャパン・シニアリビング（3460） さくら総合リート（3473） MCUBS MidCity（3227） インベスコ・オフィス・ジェイリート（3298） 森トラスト・ホテルリート（3478） ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト（3278） ケネディクス商業リート（3453） アドバンス・ロジスティクス（3493）
関連項目	投資法人の一覧 東証REIT指数 不動産市場安定化ファンド 私募リート インフラファンド

表 話 編 歴 不動産証券化協会（ARES）
正会員	あおぞら銀行 青山財産ネットワークス イオン・リートマネジメント いちご不動産投資顧問 イデラ キャピタルマネジメント 伊藤忠商事 牛島総合法律事務所 ADインベスト・マネジメント SMBC信託銀行 SMBC日興証券 エヌ・ティ・ティ・都市開発 NTT都市開発投資顧問 大林組 オリックス オリックス・アセットマネジメント 鹿島建設 近鉄不動産 グローバル・アライアンス・リアルティ ケネディクス ケネディクス不動産投資顧問 興和不動産投資顧問 ゴールドクレスト コスモスイニシア コンソナント・インベストメント・マネジメント(株） ザイマックス ザイマックス不動産投資顧問 さくら綜合事務所グループ サンケイビル サンケイビル・アセットマネジメント GLPジャパン・アドバイザーズ JPモルガン証券 清水建設 ジャパンエクセレントアセットマネジメント ジャパン リアルエステイト アセット マネジメント ジャパン・リート・アドバイザー SBI新生銀行 住商リアルティ・マネジメント 住友商事 住友不動産 税理士法人令和会計社 積水ハウス 積水ハウス・アセットマネジメント 双日リートアドバイザーズ 大京 大成建設 ダイビル ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント 大和証券 大和ハウス・アセットマネジメント 大和ハウス工業 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント 竹中工務店 DBJアセットマネジメント 東海東京アセットマネジメント 東急アセットマネジメント 東急不動産 東急不動産キャピタル・マネジメント 東急不動産リート・マネジメント 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント 東急リバブル 東京海上アセットマネジメント 東京建物 東京建物不動産投資顧問 東京美装興業 東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 東洋不動産 トーセイ・アセット・アドバイザーズ トップリート・アセットマネジメント） ニッセイリアルティマネジメント 日鉄興和不動産 日土地アセットマネジメント 日本政策投資銀行 日本土地建物 日本ビルファンドマネジメント 農中信託銀行 野村證券 野村不動産 野村不動産ソリューションズ 野村不動産投資顧問 長谷工コーポレーション 阪急阪神不動産 阪急阪神リート投信 ヒューリック ヒューリックリートマネジメント 福岡リアルティ プレミア・リート・アドバイザーズ プロロジス・リート・マネジメント 平和不動産 平和不動産アセットマネジメント ヘルスケアアセットマネジメント 星野リゾート・アセットマネジメント 丸紅 丸紅アセットマネジメント みずほ銀行 みずほ証券 みずほ信託銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 三井住友トラスト不動産投資顧問 三井住友トラストグループ 三井物産 三井物産リアルティ・マネジメント 三井不動産 三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 三井不動産投資顧問 三井不動産フロンティアリートマネジメント 三井不動産リアルティ 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント 三菱地所 三菱地所投資顧問 三菱商事 三菱商事・ユービーエス・リアルティ 三菱UFJ銀行 三菱UFJ信託銀行 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 森トラスト 森トラスト・アセットマネジメント 森ビル 森ビル・インベストメントマネジメント 森ビル不動産投資顧問 安田不動産 安田不動産投資顧問 りそな銀行
関連項目	J-REIT 不動産市場安定化ファンド 私募リート インフラファンド

表 話 編 歴 不動産・不動産業
部門	デベロッパー 不動産会社 カテゴリー フリッピング (en) プロパティマネジメント
種類	国際不動産 (en) CRE戦略 団地 工業団地 事業用不動産 (en) 住宅地 地球外の不動産
法規	クロージング (en) 建築条件付土地取引 公営住宅 公営住宅法 差押 ゾーニング トレンスシステム 物権法 物的財産 不動産登記
賃貸借	借家 借地借家法 借地権 借家権 定期借地権 賃貸借 リース サブリース リロケーション 賃貸住宅 ゼロゼロ物件 不動産賃貸業 持家派 家賃保証会社 家賃規制 (en) リース管理 (en)
投資	還元利回り 最有効使用 実行総収入 (en) 総賃料乗数 (en) 不動産金融 不動産デリバティブ 不動産投資 アメリカ不動産投資 不動産バブル (en) REIT J-REIT 私募REIT REIT指数 東証REIT指数 ダウ・ジョーンズ米国不動産指数
融資	住宅ローン 住宅ローン保険 (en) 動産担保融資 ハードマネーローン (en) 不動産担保証券
関連団体	サーベイヤー 宅地建物取引業 地主 バイヤーブローカー (en) 引越し業者 不動産鑑定士 ランドバンキング
国別	イギリス (en) イタリア (en) 韓国 (en) ケニア (en) 中国 (en) 日本 パキスタン (en) パナマ (en) バングラデシュ (en) プエルトリコ (en) ロシア (en)
社会問題	空き家バンク制度 空き家条例 追い出し屋 改良住宅 居住の権利 借家人運動 ごみ屋敷 地上げ屋 ジェントリフィケーション スコッター 占有屋 立ち退き (en) デッドモール 都心の荒廃 ネットカフェ難民 半地下 家賃滞納
関連項目	都市計画 不動産学 不動産学部 不動産学研究科
カテゴリ コモンズ

典拠管理データベース
全般	FAST
国立図書館	イスラエル アメリカ 日本 チェコ

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「不動産投資信託」の例文・使い方・用例・文例

• 不動産投資信託は1960年のアメリカの税法改正によりはじまりました。