地図混乱地域 地図混乱を解消した地域

地図混乱地域

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』 (2021/09/13 03:20 UTC 版)

地図混乱を解消した地域

万福寺地区(川崎市麻生区)

小田急電鉄小田原線百合ヶ丘駅新百合ヶ丘駅の中間に位置する、川崎市麻生区内の住宅地区である。1961年(昭和36年)に宅地造成業者が当地区2.4 haを買収し、隣接地1.8 haの土地所有者の同意を得て、4.2 haにまとめて開発された。

もともと14筆の土地で所有者は3人、地目は山林であった当地区は、宅地造成によって180筆、所有者113人の土地に生まれ変わった。しかし、所有者間の土地交換の手続きや工事実施計画が未完了のまま工事が施工されたため、時を経るに従って生活環境が向上する百合丘新百合ヶ丘両地区の住宅地に比べて、明らかに見劣りするようになった。

町内会の集会所は設けられず、水道も未整備。道路も私道で未舗装のまま。通過する自動車が増え、舞い上がるほこりと騒音振動に悩まされる毎日が続いたという。調査の結果、当地において法務局が管理する地図と現況が著しく食い違っている事実が判明。川崎市からは、現況通りに地図を修正し、私道を分筆したうえで寄付願を提出すれば、それを受理して道路整備を進める旨の回答が出た。

たまたま1984年(昭和59年)に隣接する新百合ヶ丘地区の区画事業が完成した折であったことから、その測量の際に用いられた基準点を活用できた。当地全域180筆の境界画定を完了させ、測量作業を通じて地積測量図を作成。1987年(昭和62年)に地積更正登記申請、道路寄付申請を行った。こうして私道が公道化され、基盤整備が一気に進められることになった[32]

観音原団地(広島市東区)

山陽自動車道広島東IC南側、福田3丁目に位置する、広島市東区内の住宅地区である。1969年(昭和44年)に宅地造成業者が当地区の山林や農地12 haを買収し、350区画の宅地を造成した。

もともと山林24筆、農地53筆の土地で、所有者は50人あまりだった当団地は、宅地造成によってそれぞれ311筆、139筆に分筆され、合計450筆の土地に生まれ変わった。しかし、法務局にある古い公図を新しく描き変えるための地積測量図の作成を怠った上に、宅地への転用手続きが済んでいない農地や国有地を勝手に取り込んで造成し、でたらめな地番をつけて販売した[† 16]。一方で法務局もこれを見抜けず、実態調査も行わずに登記申請を受け付けたという。

このために、登記簿に表示された地番の土地面積が実際とは食い違い、一つの宅地に複数の所有者が存在する事例や、79筆もの不存在地が登記される事例がみられた。1970年代半ばから所有権をめぐる紛争が続発する中で、地区内の私道を市道編入できず、上下水道の整備も進まなかった。そのため各家庭では、井戸掘りや道路補修を私費で行って生活を続けていた[33]

この異常事態を解消すべく、民法162条に基づき、土地購入後10年以上占有する(その土地に住む)住民の所有権を確認[† 7]したうえで、集団和解により新地図を作成する目的を掲げ、1986年(昭和61年)より4回にわたって、住民300人強が訴訟を提起。1991年(平成3年)に広島地裁で判決が下り、原告住民の所有権が無事に確認された[34]

蔵敷(ぞうしき)団地(川崎市宮前区)

東名高速道路東名川崎IC北西1 km、川崎市宮前区菅生(すがお)、犬蔵(いぬくら)に広がる住宅地区である。多摩丘陵内の約20 haに516区画の宅地が造成され、1100世帯が居住している。1962年(昭和37年)からの2年間に第一次 - 第5次まで宅地造成が許可された(造成主は、第5次が山田商事株式会社(川崎区東田町15=1964年地番変更により現在の東田町4)、それ以外は川崎市職員住宅組合(川崎区東田町1=1964年地番変更により現在の東田町7)。「働く人に安い宅地を分譲」を目的に設立された「職員用地宅地造成委員会」(在川崎の労働組合による住宅組合が主体。川崎市職員住宅組合、川崎市水道局川崎市交通局の住宅組合、日本鋼管〈現在のJFE 〉川崎水江製鉄所住宅組合、富士通住宅組合、東芝住宅組合など)が市内各地区で発足したが、蔵敷地区造成委員会は、1961年10月19日に設立され、用地買収は地元の蔵敷不動産と施工業者の三和建設株式会社によって進められ、1961年10月には第1次用地買収契約が成立した。しかし、1962年2月に三和建設は造成工事を辞退し、新たな指名競争入札により佐野鋼材株式会社(現在のリバースチール株式会社)と契約し、1963年1月に造成工事が完成した。宅地造成委員会は、第2次工事着手にあたり新会社設立に同意した。その新会社は、三和建設で用地買収担当だった山田彰弘らによる山田商事株式会社(1963年9月設立。資本金300万円。従業員20人。)となった。ここに、宅地造成委員会が対外的業務を全て委託し、業務範囲は官公庁許認可・登記・用地買収・造成工事設計や監督の代行で宅地造成委員会に責任を持つとされた。ゆえに、宅地希望者590人からの出資金と銀行からの借入金で調達した8億6000万円は山田商事株式会社に委託された。「崖崩れや土砂の流失などの災害発生を防止することを目的」とした住宅地造成事業に関する法律(宅地造成事業法、1965年10月1日)施行以前の宅地造成等規制法に基づくいわゆる法以前団地であった。

しかし、この地域は戦後の混乱期に農地解放で作成された公図が不正確だった上に、旧陸軍の演習地だった土地と民有地との境界もはっきりしなかった。また、山田商事株式会社は地価高騰と工事費超過、急速な事業拡大に加えて経理面での杜撰さが原因で1966年12月5日に約4億5000万円の赤字を出し事実上倒産(宅地造成委員会による買収地のほかに、山田商事が独自で買った土地につき手形払いしたものの不渡、宅地造成委員会が地主に払った用地買収金を山田商事が借りた際に出した手形の不渡、山田商事の放漫経営・宅地造成許可遅れによる無理な資金操作、宅地造成委員会と協議せず工事費の追加契約を行ったものの未払、造成工事の行政指導のバラツキと法改正による当初計画の大幅変更)。そのような中で実地測量をしないまま登記を行ったり、地主への返還地未確定、山田商事から貸し金が戻らない地主の登記非協力・抵当権設定などがあり公図が現況と著しく食い違うこととなった[35]。地区内に多数発生した不存在地が、売買や融資の担保として利用され、果ては競売にかけられる事例のほか、別の土地を見せながら架空の土地を売りつけたり私道を市道と物件説明書に表示する詐欺事件まで発生。権利上の混乱があるため、地区内の私道を市道寄付できず、何十年にわたって未舗装の砂利道のまま放置された。土地の評価が非常に低くなり、売買も思うようにできなかった上に、下水道の整備も進まず、住民は困難を強いられてきた。

住民は1980年代初頭から解決に向けて活動を開始。過去の経緯はともかく、「実際に住宅を保有し居住している事実」をもって所有権者とし、現況における境界線を採用する方向で協議に入った。不存在地の所有者に登記抹消を説得したり、利害関係者の調整に手間取りながら、一人ひとりの地権者と話し合いを進め、土地の境界画定を行ってきた。この結果、約30年がかりで和解を成立。川崎市の実施する測量費用助成[36]を受けて、1994年(平成6年)に測量を完了させた[37][38][39]

夢野地区(神戸市兵庫区)

西日本旅客鉄道(JR西日本)山陽本線JR神戸線兵庫駅の北方約1.5 kmに位置する、神戸市兵庫区北西端の住宅地区である。もともと山林、田畑やため池が点在する農耕地だった当地を、1923年大正12年)から1941年(昭和16年)にかけて、「夢野土地区画整理組合」が35 haを区画整理した。地区内の街区工事、市道認定はともに完了し、換地先の利用も開始されたにもかかわらず、太平洋戦争による混乱期を経て、肝心の換地処分の登記変更が行われないまま、1960年(昭和35年)に同組合は解散[† 17]。その結果、地図混乱問題を抱えることとなった。

神戸市の都心から程近い当地では、時を経るごとに宅地化が進んでいった。一方、法務局に現状を反映した地図がなく、地目変更登記処理もなされていなかったため[† 18]、土地を分筆できず、また担保に拠出することが極めて難しかった。例えば、当時「湊川町10丁目23-1」の土地は80人あまりの共有地扱いとなった[40]。その他、約70戸が同じ地番になっている事例もあり、住居表示が実施されなかったこともあって、郵便物の誤配が相次いだという。

神戸市や法務局が是正を検討するも、各地権者の反応は薄く[† 19]、費用負担や地権者全員の合意を得られる見通しが立たなかったという。そんな中、1995年(平成7年)阪神・淡路大震災により多くの住宅が損壊。しかし、住宅や擁壁修理を行うための融資が受けられず、地区内の土地売却も進まないことから、解決を求める声が一気に噴出した。

特に震災被害の大きかった湊川町10丁目、菊水町10丁目の住民によって「湊菊10丁目復興協議会」[41]が設立され、地権者やその相続人を探して測量への立会いや地図作成の同意を得る行動を開始。1996年(平成8年)に地権者全員の了承を得て、神戸地方法務局で「公図の変更」を認められた。こうして、個々の土地ごとに分筆の登記が行われるに至った[42]。残りの地区についても、1998年(平成10年)から地図訂正の作業が開始され、翌年末に完了している[9]

鷺山(さぎやま)1769の2(岐阜市)

岐阜駅より北側、長良川を越えた向こうに位置する。正木川と幅の広い二車線道路(現版の時点で名称不明)に挟まれた、若水町公民館の周囲に弓状の土地を持つ39000平方メートルの住宅街は、岐阜市が1950年に住宅を作った時、住所の整理をしなかったので、250世帯近くの住所が「鷺山1769の2」となり、2018年の時点で「日本一同じ番地の住宅が多い地区」だった。

これに対し住民は「白鷺町」「玉川町」など非公式な(つまり公的書類では使えない)独自の町名を6つ使い、配達先や表札に使用。区画が碁盤目状という道のわかりやすさもあり、同一番地の問題はある程度カバー出来ていた。

しかし配達物や緊急自動車の問題も挙げられ、市は2014年頃から自治会と話し合うなど対応を検討してきたが、結局登記上の番地を1769の2のまま、周囲も併せた約380世帯の「鷺山南地区」に対して、街区符号を「南○番」とする住居表示を2019年2月4日に実施。住所の表記は「鷺山南○番○号」となり、住居表示街区案内板の除幕式も行われた。なお、この鷺山南地区の周囲は東西南北すべて住居表示未実施の「鷺山」のままである。


注釈

  1. ^ 登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面で、かつての登記簿謄本、抄本に対応するものをいう。
  2. ^ 全国に点在していた未開墾地13,000 km2が6年間で測量され、約4,000枚の地図が作られた。こうして約14万戸の自作農が生まれた(森下1997 p.24)。
  3. ^ 宅地内に造成された生活道路を市町村道として認定してもらえない限り、道路や付随する側溝、下水道などの敷設や復旧などにかかる費用は、すべて住民で負担しなければならない。
  4. ^ 地方税法第381条第7項に「市町村長は、登記簿に登記されるべき土地又は家屋が登記されていないため、又は地目その他登記されている事項が事実と相違するため課税上支障があると認める場合においては、当該土地又は家屋の所在地を管轄する登記所にそのすべき登記又は登記されている事項の修正その他の措置をとるべきことを申し出ることができる」旨が規定されている。法務局で修正措置がとられない際には、市町村による測量をもって地積を計算し(調査士会 p.187)、あるいは登記面積に路線価指数を乗じて算出し(森下2007 p.104)、占有者(実際にその土地に居住している人)に課税するケースが見られる。
  5. ^ 緯度経度を基に、1951年以降に行われる各自治体の地籍調査から作成される正確な地図で、「14条地図」「14条1項地図」ともいう。もともと同法17条に規定されていたことから、かつては「17条地図」と呼称された。なお、調査開始から60年を経た、2010年(平成22年)3月末時点での地籍調査進捗率は49%に留まる。
  6. ^ 具体的には、登記上の所有権者、実際に使用している占有者、抵当権者、仮登記権利者が挙げられる。ほか、関係市町村による協力も必須である(森下2007 p.21)。
  7. ^ a b 民法162条2項に「十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する」旨が規定されている。
  8. ^ 地図訂正により各々の資産としての土地の価値が増減することは避けられないため、現実に集団和解の成立は難しい。地域全体の地図訂正自体には理解を得られたとしても、具体的な押印の段階に入ると、不満や金銭要求、境界線をめぐるトラブルが頻発し、いわゆる「総論賛成、各論反対」という壁に突き当たるという。また、所有者の住所確認ができない、係争による相続登記が済んでいない、多額の抵当権が設定されているなど、いわゆる「事故物件」の存在も和解の大きな障害となり得る(森下2007 pp.22,27,104-105,162)。
  9. ^ 調査図素図は地籍調査作業規程準則第16条に定められるもので、地籍調査を実施する際の必須資料である。
  10. ^ 里道(赤線)や水路(青線)など、昔から農道や用水路として地域住民によって作られた公共物のうち、道路法河川法など管理に関する法律の適用外にあるものを法定外公共物という。これらは地租改正に伴って国有地とされていたが、2005年(平成17年)3月末までに市区町村に譲与され、その行政財産として管理されている。この法定外公共物が何らかの理由で現存しないときに、行政財産としての用途を廃止する手続きを行うことで、その土地について市区町村から購入する(つまり、払い下げを受ける)ことができる。ただし、その際には自治会長(町内会長)、水利関係者、隣接地所有者および利害関係人などの同意が必要となる。
  11. ^ 地券の発行に伴って、付図として作成された地図を「地券地図」、「(地租改正)地引絵図」(じびきえず)という(森下1995 p.26)。
  12. ^ 字限図は所有者の自己申告で作成し、これを官吏が検査した。図面の作成目的が租税徴収であることが知られていたため、実際の面積より小さく測って記載されるなど、正確さに欠けるものであった。地籍調査をすると、実際と字限図の広さとでは、2割程度違う場合があるという(毎日新聞 1993年5月31日夕刊、平成14年度土地家屋調査士試験 第4問)。
  13. ^ 土地の重複や脱落を防ぐために、一筆の土地ごとに押さえながら調査したことに由来する。さらに、明治時代初期から作成された上述の地図を総称して「談合絵図」(だんごうえず)、「談子図」(だんごず)、「野取絵図」(のとりえず)などともいわれる(森下1995 p.60、平成14年度土地家屋調査士試験 第4問)。
  14. ^ 2005年10月時点における、法務局(登記所)備付地図の総枚数は約646万5千枚。うち、公図(地図に準ずるもの)は287万枚。さらに、その大半を占める約207万枚は、明治時代に作成された土地台帳付属地図である(清水他2006 p.23)。
  15. ^ 国土調査法に基づく「地籍図」、土地区画整理事業による「確定図」も、それぞれ同様に扱われる。
  16. ^ 農地法第4条第5条により、4 haを超える農地を転用する場合は、農林水産大臣による農地転用許可が必要となる。そのためには、里道、水路や畦畔の境界画定、農地所有者ごとに造成後の区画に合わせた測量と分筆、農業委員会への宅地転用許可申請を、それぞれ行わなければならない。
  17. ^ 1955年に施行された土地区画整理法により、旧認可の区画整理は1960年3月末までに完了すべき制限が付加されたことによる(調査士会 p.186)。
  18. ^ 不動産登記法第37条に「地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない」旨が規定されている。つまり、土地の用途を変更したとき(山林や畑を造成して家を建てたときなど)は、1か月以内に「地目変更登記」を行わなければならない。
  19. ^ 「市による測量を受け、測量図を保有している上に、これに従った固定資産税が課税されているから、自分所有の土地は問題ないはず」と、多くの地権者は地図混乱の実態を認識していなかったという(調査士会 p.188)。

出典

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  2. ^ a b 地籍調査・登記所備付地図整備の促進策に関する提言 (PDF)”. 民主党. 2011年3月13日閲覧。[リンク切れ]
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  4. ^ 調査士会 p.188
  5. ^ a b 民主党「地図PT」が大津市住吉台の地図混乱地域を視察”. 民主党 (2009年4月27日). 2009年5月29日時点のオリジナル[リンク切れ]よりアーカイブ。2011年5月2日閲覧。
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  9. ^ a b 地籍調査資料 (PDF)”. 土地総合研究所. 2011年4月29日閲覧。
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  11. ^ 森下2007 p.159
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  14. ^ “インサイド滋賀 所有権不明確「地図混乱地域」大津・住吉台 新地図へ住民・行政一体” (PDF). 読売新聞. (2009年11月30日). http://www.eonet.ne.jp/~520sumiyosidai/pdf/yomiuri_kizi09.12.20.pdf 2011年6月6日閲覧。 
  15. ^ “衆議院予算委員会第三分科会”. 2. 第159回国会. (2004-03-02). http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/159/0033/15903020033002a.html. "分科員 川端達夫、法務省民事局長 房村精一" 
  16. ^ “衆議院法務委員会”. 23. 第159回国会. (2004-05-11). http://kokkai.ndl.go.jp/SENTAKU/syugiin/159/0004/15905110004023a.html. "法務省民事局長 房村精一" 
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  18. ^ 森下2007 pp.158-160
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  26. ^ 目次”. 平成15年度特別展示 地券の世界. 国税庁. 2011年4月29日閲覧。
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  34. ^ 森下1995 pp.90-98
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  39. ^ “公図混乱地域の川崎・蔵敷団地 境界争い解決へ”. 神奈川新聞. (1994年9月9日) 
  40. ^ 調査士会 p.197
  41. ^ 活動紹介 (PDF)”. 夢野西まちづくり協議会. 2011年5月2日閲覧。[リンク切れ]
  42. ^ “戦前から混乱 区画整理すっきり 兵庫区湊川10丁目、菊水町10丁目 登記変更なく半世紀”. 神戸新聞. (1996年8月25日) 


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