自ら売主制限とは? わかりやすく解説

自ら売主制限

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』 (2021/12/16 19:54 UTC 版)

宅地建物取引業法」の記事における「自ら売主制限」の解説

売主宅地建物取引業者で、買主宅地建物取引業者でない者(業者間取引での除外規定782項)の場合買主保護を図るために、売主たる宅地建物取引業者対し民法等の原則よりも厳し制限課している。仮に買主不利な特約結んで制限排除しようとしても、その特約無効となる。以下の8項目を総称して「8種制限」ともいう。 自己の所有属しない物件売買契約締結制限33条の2) 「自己の所有属しない」とは、具体的には「他人物」(民法560条)と「未完成物件」である。原則として宅建業者は自ら売主としてこれらの売買契約締結してならない。以下の場合例外として契約締結できる。 「他人物」の場合宅建業者がその物件を確実に取得できる契約締結している場合予約を含むが、効力の発生停止条件係るものは除く) 「未完成物件」の場合宅建業者が手付金等の保全措置講じた場合保全措置不要場合未完成物件でも契約できる) 申し込み撤回クーリングオフ)(37条の2) 買主は、売主たる宅建業者に対し申し込み撤回クーリングオフ)ができる旨及びその方法書面告げられた日から8日以内なら、何ら理由を必要とせずに一方的に申し込み撤回または契約解約をできる。買主クーリングオフ行使するにはその旨書面宅建業者に通知しなければならないクーリングオフ効力書面発したときに生じる。クーリングオフなされると、宅建業者は受領した手付金等の金銭速やかに返還しなければならす、また撤回解約に伴う損害賠償違約金支払い請求することはできない。なお、以下の場合には、クーリングオフ行使できない申込または契約締結の場所が、宅建業者の事務所場合代理媒介し宅建業者の事務所を含む) 申込または契約締結の場所が、宅建業者の、事務所以外の場所で土地定着していて、専任宅地建物取引士設置義務のある、継続的に業務可能な場所の場合 申込または契約締結の場所が、買主から申し出た場合の、買主自宅勤務先場合 宅地建物引渡しを受け、かつ代金全額支払った場合 宅建業者から書面告げられた日から、8日経過した場合 損害賠償額予定等の制限38条) 契約解除に伴う損害賠償額予定民法420条)や違約金名目問わない)を定めるときは、合計して代金額20%超えてならない超える特約は、20%超える部分について無効となる。 手付額の制限39条) 宅建業者が買主から受け取手付金は、代金額20%超えてはいけない。超えた部分無効となる。また、手付金は常に「解約手付」となる。 瑕疵担保責任特約制限40条) 瑕疵担保責任について、民法原則買主瑕疵存在知ったときから1年間責任を負う民法570条)よりも買主に不利となる特約無効となる。ただし例外として、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約認められる実際にも「引渡しの日から2年間」とする特約が多い。なお、新築住宅売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律優先される手付金等の保全措置41条、41条の2) 物件引渡し前に買主宅建業者に支払金銭手付金内金中間金等、名目問わない)について、宅建業者は保全措置講じた後でなければ受領してはいけない。後述例外あたらないのに保全措置講じない場合は、買主支払義務負わない保全措置とは「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関による保管」のいずれかである。ただし未完成物件場合は「指定保管機関による保管」は利用できない保全受領した金銭全額について保全をしなければならず、一部のみの保全認められない。なお以下の場合には保全措置不要である。 手付金等の額が1000万円以下かつ、未完成物件場合代金の5%以下、完成物件の場合代金10%以下の場合 買主がその宅地建物について所有権登記をした場合 割賦販売契約の解除等の制限42条) 宅建業者は自ら売主となる割賦販売契約について、買主から賦払金の支払いない場合でも、30日上の当期間を定めて買主支払い催告し、期間内支払いない場合なければ、賦払金の不払い理由とした契約の解除残金全額支払い請求できない所有権留保等の禁止43条) 所有権留保譲渡担保による売買契約は、原則として禁止される。以下の場合には所有権留保認められる宅建業者が受け取った額が、代金額30%以下の場合 買主が残代金担保のための抵当権先取特権登記申請協力せず、残代金保証する保証人立てこともしない場合

※この「自ら売主制限」の解説は、「宅地建物取引業法」の解説の一部です。
「自ら売主制限」を含む「宅地建物取引業法」の記事については、「宅地建物取引業法」の概要を参照ください。

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