契約期間とは?

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契約期間(従来型契約と定期借家契約)

<正当事制度による従来型の契約ケース
一般的に2年間の賃貸借期間が契約書記載されるケースが多いが、欧米のような自由な契約に基づく約束期限明渡し期日)としての期限ではなく更新される点が日本大きな特長といえる
2年という契約期間が慣習化された背景は、賃借人意志事実上契約更新できる日本借地借家法の正当事制度貸主からは事実上契約終了できない借地借家法28条)がオフィスビルなどの事業建物賃貸借にも適用されているため、契約更新事実上形式的ではあるが)期間をできるだけ短くすることで賃料交渉市場賃料)の機会2年毎に求めたという説が有力視されている。

定期借家による契約ケース
1999年12月借地借家法一部改正されて「定期建物賃貸借法」が、2000年3月1日から施行され、正当事制度との選択性となった。
上記の正当事制度による契約との違いは、正当事由(借地借家法28条)が排除されたことで契約満了時には一旦契約終了する。従来の「契約更新」に相当する行為は、当事者合意による「再契約」となる。また、賃料増減額について特約物価指数に基づく賃料改定など)を結んだときに借賃増減額(借地借家法32条)が適用されないなど、欧米型の自由な契約選択できるようになった

1年未満及び20年上の契約
定期借家契約によるときは、借地借家法29条(1年未満は期間の定めがない契約とする)が適用除外になり1年未満も可能となった。
当事制度によるときは、従来通り借地借家法29条が適用される
1999年12月借地借家法一部改正併せて、正当事制度契約及び定期借家契約拘わらず全ての建物賃貸借に、民法604条(20年上の契約20年短縮)が適用除外となり、20年上の契約期間を設定することが可能(2000年3月1日施行)となった。
注意定期借家法に関して住宅用途手続きなどに関するさまざまな制約があるので、専門家相談することをすすめる。



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