建築物としてのオフィスビル
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2022/06/15 02:31 UTC 版)
「オフィスビル」の記事における「建築物としてのオフィスビル」の解説
日本の建築基準法において、オフィスビルは特殊建築物に含まれない。したがって、他用途の建築物に比して、法的には自由な計画が可能であると言える。しかしながら、一般に収益力を重視して、最大の床面積を確保することが優先されるため、建物の形状は敷地条件から決定されるところが大きい。具体的には斜線制限、日影規制、容積率、建ぺい率の許す最大のボリュームを採る。さらにレンタブル比を最大に取るため、平面計画も自ずと縦動線（階段室やエレベータ室、避難設備等）と電気、空調、衛生等の設備配管などを集めたコアを持つ形状が典型となる。平面構成要素としては、執務室に先述のコア、トイレ、洗面所、湯沸室などのサービススペースを加えたシンプルなものとなる。エントランスのある1階を含む低層階と、斜線制限などを受けて形状の異なる上層階を除く中層部は、ほぼ同一の平面形状を取るため、これらの階を一般に基準階と呼ぶ。基準階のレンタブル比は、通常75〜85%程度である。 オフィスとしての利用価値の高いオフィス街においては地価の上昇が著しく、高層化を推し進める結果となった。近年でこそ超高層マンションも多く見られるようになったが、初期の超高層建築のほとんどがオフィスビルであった背景には地価の影響を無視できない。行政においては、建築基準法の定める総合設計制度の適用による容積率の緩和などを通して、地域や条件を限定して高層化を歓迎している。 小規模なオフィスビルにおいても、平面構成要素はほとんど変わらない。ただし平面内に占めるコアの割合は必然的に高まるため、レンタブル比は不利なものとならざるを得ない。1階には特にロビーのようなものを設けず、エレベータと階段、各室の郵便受を設けるのみで、残りの面積を店舗に当てるものが多い。また、最上階にオーナー自ら居住する例も少なくない。敷地の規模が小さいのは、近代以前からの土地所有形態を引きずっていることが原因と考えられるが、その縦に細長い形状を鉛筆に見立て、やや揶揄してペンシルビルと呼ばれる。
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