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三省堂 大辞林
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ちじょう-けん ―じやう― 2 【地上権】

他人の土地を借りて、建物などの工作物や樹木その他を所有するために、その土地を使用することができる権利。また、工作物などを所有するために、他人の土地・地下・空間の使用について設定される物権。

→地下権
→空中権

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地上権(ちじょうけん)

住環境に関わる用語

他人の土地において工作物または竹木を所有する目的で、その土地を使用する権利。土地賃借権とともに「借地権」と呼ばれる。


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地上権

借地権の１つで、他人の所有する土地を使用（住宅や橋、トンネル、井戸などの建築等）する権利のこと。地主（貸主）との借地契約で設定され、登記を行うことで効力が生まれる。その一方、地主の承諾なしに地上権を自由に譲渡したり、転貸したり、処分することができる。この権利は、地主に相続等が発生しても、新しい地主に対して主張することが認められている。一般的な「借地権」よりも、一段強い権利であると、民法では規定されている。

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地上権

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2011/12/19 04:30 UTC 版)

Justice and law.svg
 この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。
ウィクショナリーに地上権、区分地上権、法定地上権、空中権の項目があります。

地上権（ちじょうけん）とは、用益物権の一種で、工作物または竹木を所有するためなどの目的で他人の土地を使用する権利。日本の民法では第265条以下に規定が設けられている。

ウィキブックスに第2編 物権 (コンメンタール民法)#第4章 地上権(第265条～第269条の2)関連の教科書や解説書があります。
  • 日本の民法は、以下で条数のみ記載する。

目次

概説

地上権の意義

地上権とは他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利である（第265条）

日本では土地と建物とは別々の不動産であるとの法制をとるが、欧米では「地上権は土地に従う」の法原則から基本的に建物は土地に附合する関係にあるとみられ日本のような借地は例外的とされる[1]。

なお、日常において「地上権」という語が用いられる場合、民法上の地上権（265条）ではなく、賃貸借に基づく土地使用権や地上物の採取権を指して用いられることもあり注意を要する[2]。

地上権ニ関スル法律

明治33年の地上権ニ関スル法律（明治33年3月27日法律第72号）は「本法施行前他人ノ土地ニ於テ工作物又ハ竹木ヲ所有スル為其ノ土地ヲ使用スル者ハ地上権者ト推定ス」（同法第1条）とし、ただし、「第一条ノ地上権者ハ本法施行ノ日ヨリ一箇年内ニ登記ヲ為スニ非サレハ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得ス」と規定していた（同法第2条第1項）。ただ、この法律に基づく登記件数は実際には少なかったといわれる[3]。

土地賃借権との差異

地上権と同様に土地利用権として用いられる権利に土地賃借権がある。建物所有を目的とする地上権及び土地賃借権は「借地権」として借地借家法の適用を受ける（借地借家法2条1号）。その結果、土地賃借権についても借地借家法の適用による対抗力の具備、長期の存続期間、更新事由の法定などにより限りなく物権に近づいており（賃借権の物権化）[4]、譲渡性などの点を除いて地上権と土地賃貸借との違いは大きなものではなくなっている[5]。とはいえ現実に用いられているほとんどの土地利用権は地上権ではなく土地賃借権である[6]。地上権か賃借権か不明の場合は当事者間の意思解釈、地方の慣習、借地の目的など一切の事情を考慮し判断すべきとされるが、今日、約定による地上権設定が例外的であることから原則として賃借権と推定すべきとされる[7][8]。

地上権の目的

地上権の目的は工作物や竹木の所有である（第265条）。「工作物」とは、建物、道路、橋梁、水路、池、井戸、トンネル、テレビ塔、ゴルフ場、鉄塔、地下鉄、地下街など一切の地上及び地下の施設をいう[9][10][11]。また、「竹木」とは植林を目的とする樹木や竹類をいうが、稲、麦、桑、茶、果樹、野菜などの農業耕作のための栽植は永小作権の目的となる[12][13][14]。ただ、あくまでも地上権は土地そのものを目的とするものであり、使用目的の限定の仕方あるいは工作物や竹木が現に存在するか否かは地上権の存立に影響しない[15][16][17]。

地上権の取得

法律行為による取得

地上権設定行為

通常、地上権は地上権設定行為により取得される（設定行為による地上権を約定地上権と呼ぶ[18]）。地上権設定行為は契約または遺言による[19][20]。このうち地上権設定契約は諾成・不要式の物権契約である[21]。

地上権譲渡契約

地上権は譲渡契約によっても取得しうる。後述の地上権者の権利（地上権の処分）を参照。

その他の原因による取得

法定地上権

詳細は「法定地上権」を参照

法定地上権は同一の所有者に属する土地・建物について抵当権の実行または強制競売が行われた結果土地と建物の所有者が異なることとなったとき、法律の規定により発生する地上権である（第388条・民事執行法第81条・国税徴収法第127条）。内容は通常の地上権とほぼ同様である[22]。法定地上権が認められる時には、土地の評価の6～7割の部分が法定地上権の部分として土地所有権の評価から減額され、建物の評価に加算される。法定地上権における地代は当事者の請求により裁判所が定める（第388条）。法定地上権は当事者の特約によって排除することができないとされる（通説・判例。判例として大判明41・5・11民録14輯677頁）[23]。

取得時効

地上権も取得時効により取得しうる（第163条、最判昭45・11・26判時596号41頁、最判昭46・11・26判時654号53頁）[24]。不動産賃借権も時効取得しうることから、両者の区別が問題となる場合がありうるが、設定行為による場合とは異なり当事者意思によって取得する場合ではないことから原則として地上権と推定すべきとされる[25]。

相続

地上権は相続によっても取得される[26]。


脚注
  1. ^ 内田貴著　『民法Ⅱ 第3版 債権各論』　東京大学出版会、2011年2月、175頁
  2. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、227頁
  3. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、234頁
  4. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、265頁
  5. ^ 内田貴著　『民法Ⅱ 第3版 債権各論』　東京大学出版会、2011年2月、175頁
  6. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、265頁
  7. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、268頁
  8. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、228頁
  9. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、267頁
  10. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、195頁
  11. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、224-225頁
  12. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、267頁
  13. ^ 淡路剛久・鎌田 薫・原田純孝・生熊長幸著　『民法Ⅱ 物権 第3版補訂』　有斐閣〈有斐閣Sシリーズ〉、2010年3月、167頁
  14. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、225頁
  15. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、267頁
  16. ^ 淡路剛久・鎌田 薫・原田純孝・生熊長幸著　『民法Ⅱ 物権 第3版補訂』　有斐閣〈有斐閣Sシリーズ〉、2010年3月、167頁
  17. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、225頁
  18. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、268頁
  19. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、195頁
  20. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、234頁
  21. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、268頁
  22. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、268頁
  23. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法3 担保物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1997年1月、159頁
  24. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、234頁
  25. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、268頁
  26. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、227・234頁
  27. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、196頁
  28. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、269頁
  29. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、226頁
  30. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、269・271頁
  31. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、201頁
  32. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、271頁
  33. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、201頁
  34. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、226頁
  35. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、226頁
  36. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、271頁
  37. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、226・242頁
  38. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、226頁
  39. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、271頁
  40. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、227・241頁
  41. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、241頁
  42. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、241頁
  43. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、241頁
  44. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、271頁
  45. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、198-199頁
  46. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、199頁
  47. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、269頁
  48. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、197頁
  49. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、238頁
  50. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、269頁
  51. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、197頁
  52. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、238頁
  53. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、273頁
  54. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、235頁
  55. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、274頁
  56. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、274頁
  57. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、273頁
  58. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、235・240頁
  59. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、201頁
  60. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、272頁
  61. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、201頁
  62. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、273頁
  63. ^ 内田貴著　『民法Ⅱ 第3版 債権各論』　東京大学出版会、2011年2月、176頁
  64. ^ 内田貴著　『民法Ⅱ 第3版 債権各論』　東京大学出版会、2011年2月、175-176頁
  65. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、274頁
  66. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、202頁
  67. ^ 日本でも、再開発の促進を図るために容積率の規定が柔軟となり、容積率を移転する取引が「空中権取引」と呼ばれて定着し、「空中権」という言葉の意味もこちらの意味で用いられることが多く見られる（池田誠『空中権を巡る税務上の取扱い』pdf2ページ）。
  68. ^ 内田貴著　『民法Ⅱ 第3版 債権各論』　東京大学出版会、2011年2月、176頁
  69. ^ 近江幸治著　『民法講義Ⅱ 物権法 第3版』　成文堂、2006年5月、274-275頁
  70. ^ 川井健著　『民法概論2 物権 第2版』　有斐閣、2005年10月、202頁
  71. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法2 物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1996年12月、244頁
  72. ^ 遠藤浩・原島重義・水本浩・川井健・広中俊雄・山本進一著　『民法3 担保物権 第4版』　有斐閣〈有斐閣双書〉、1997年1月、226頁
  73. ^ 例として、設定部分がトンネルの場合の出入口部分の土地などがある。
  74. ^ 『新・不動産鑑定評価基準』271 - 272頁

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