地上権

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出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2024/01/21 07:15 UTC 版)

地上権の効力

地上権者の権利

土地使用権
地上権者は目的の範囲内で土地を使用する権利を有する（第265条）。地上権者間あるいは地上権者と土地所有者との関係については原則として相隣関係の規定が準用される（第267条）。
物権的請求権
地上権は物権（本権）であるので物権的請求権が認められる^[17]^[18]。
地上権の処分
- 土地賃借権とは異なり、地上権者は所有権者の承諾なくして自由に土地を第三者に譲渡・賃貸しうる（賃貸につき大判明36・12・23民録9輯1472頁）^[19]^[20]。したがって借地権の場合、その経済価値は、地上権か賃借権かで影響を受けることとなる（不動産鑑定評価基準各論第1章）。譲渡や賃貸を禁止する特約も可能であるが、禁止の特約には登記方法がなく債権的効力のみであり第三者に対抗することができない（高松高判昭32・5・10下民集8巻5号906頁）^[21]^[20]^[18]。
- 地上権への抵当権設定も可能であり所有権者の承諾を要しない（第369条2項）^[18]。
土地上の工作物・竹木の処分の場合
伐採目的での竹木の処分などを除き、土地上の工作物・竹木の処分は原則としてその存立の基盤となっている地上権を伴う（大判明33・3・9民録6巻3号48頁、大判明37・12・13民録10輯1600頁、大連判明39・2・6民録12輯174頁、大判大10・11・28民録27輯2070頁）^[21]^[22]。第三者に対抗するには登記を要する（177条）^[18]。

地上権者の義務

地代支払義務
永小作権における小作料とは異なり、地上権における地代は地上権の要素ではないので、地上権者に地代支払義務を生じるのは当事者間で約定のある場合に限られる^[21]^[23]。判例には地代の支払いについて契約で締結されなかった場合につき無償で地上権が設定されたものと判断した事例がある（大判大6・9・16民録23輯23号1352頁）^[24]。ただ、実際には当事者間で地代の支払いが約定されるのが通例である^[24]。なお、法定地上権における地代については388条後段に定めがある。

地代の内容は設定行為によって定まるが金銭に限られない^[24]。地代は一時払いか定期払いかを問わない^[21]。地代が定期払いの場合には第270条から第276条までの規定が準用され、また、その性質に反しない限り賃貸借に関する規定が準用される（第266条）。判例は266条1項は任意法規であるとするが（大判明37・3・11民録10輯264頁）、学説の多数説は強行法規と解すべきとする^[25]。

地代が対抗力をもつには登記を要する（不動産登記法78条2号・3号、罹災都市借地借家臨時処理法17条）。地代の約定を地上権譲受人へ対抗する場合については登記必要説（多数説）と登記不要説があり対立する^[26]。
工作物等の収去義務（第269条）

脚注

注釈

^ 日本でも、再開発の促進を図るために容積率の規定が柔軟となり、容積率を移転する取引が「空中権取引」と呼ばれて定着し、「空中権」という言葉の意味もこちらの意味で用いられることが多く見られる（池田誠『空中権を巡る税務上の取扱い』pdf2ページ）。
^ 例として、設定部分がトンネルの場合の出入口部分の土地などがある。

出典

^ “地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分”. 国税庁. 2024年1月21日閲覧。
^ “借地権の種類（地上権と賃借権）”. 借地権の相談室. 国土地所 (2016年12月28日). 2014年1月12日閲覧。
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^ 『新・不動産鑑定評価基準』271 - 272頁