土地残余法

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土地残余法

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2013/02/01 08:09 UTC 版)

「直接還元法」の記事における「土地残余法」の解説

土地残余法（とちざんよほう）とは、不動産が土地と建物等との結合によって構成されている場合において、当該不動産に帰属する純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元して土地の収益価格を求める手法であり、直接還元法に分類される。収益還元法以外の方法によって建物等の価格を求めることができるときは、この手法を適用できる。 土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には土地に帰属する純収益を的確に求められない場合が多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。 更地の収益価格については、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用して求めることができる。 次の数式で表される。 PL:収益価格、a:建物等及びその敷地の償却前の純収益、RB:建物等の還元利回り、RL:土地の還元利回り なお、当該不動産に帰属する純収益から土地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元して建物等の収益価格を求める手法は、建物残余法という。

土地残余法

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2011/11/16 02:35 UTC 版)

「想定建物」の記事における「土地残余法」の解説

「土地残余法」とは、収益還元法によって収益価格を求める方法の一種である。 土地と建物が一体となって収益用の不動産を構成している場合において、その土地部分の収益価格のみを求める方法である。 その手順は、まず賃料等の総収益から支出する総費用を差し引いて土地と建物に帰属する純収益を求める。次に、このうち地上建物に帰属する純収益を控除し、最終的に求めた土地に帰属する純収益を土地の還元利回りで還元して、土地部分の収益価格を求める。 この方法では、地上建物が古かったり非効率であったりする場合は、土地に帰属する純収益が不適正になる。 そのため、注意が必要な更地を鑑定評価する場合に土地残余法を適用するためには、その土地の上に最有効使用の建物を建築した場合を想定して、前記の手順に従って土地に帰属する純収益を求める。ただし、建物が建築されるまでは収入がないのでこの点を補正し、その補正した純収益を土地の還元利回りで還元して収益価格を求める。 この他、開発法も関連している。