新潟市・軽井沢町で地価上昇　新潟・長野、二極化鮮明

新潟県と長野県は21日、2021年7月1日時点の基準地価を発表した。新型コロナウイルス禍による経済活動の停滞が響き、両県そろって住宅地・商業地ともに前年比で下落した。全用途の平均は新潟が1.1%の下落（前年は1.2%の下落）、長野が1.0%の下落（前年は1.1%の下落）。下落は新潟が26年連続、長野が25年連続となる。

新潟県は、住宅地が1.2%の下落（前年も1.2%の下落）、商業地が1.3%の下落（前年は1.5%の下落）だった。住宅地の下落は24年連続、商業地の下落は29年連続。ただ、新潟市では住宅地・商業地ともに2年ぶりに上昇に転じた。県は「新潟駅周辺などの再開発事業への期待感や利便性の良さが背景」（土木部）という。価格が上昇した地点は、前年の51から63に増加。横ばいだった地点は、前年の51から58に増えた。

住宅地では、新潟市が0.1%上昇した。なかでも中央区は1.0%上昇と前年の0.7%上昇から上げ幅が拡大した。新潟県不動産鑑定士協会の飯田英範・地価調査委員長は「高級住宅地の中央区水道町で需要が充足され地価が横ばいになっている一方、中価格帯に注目が集まり、中央区京王が上昇率で1位となった」と分析する。利便性と居住環境のバランスが良いうえ、割安感があるという。新潟市を除く市町村は下落が続いた。

商業地でも、新潟市が0.2%上昇した。なかでも江南区は1.0%、東区は0.7%と上げ幅が拡大。中央区は0.6%、西区は0.3%とそれぞれ上昇に転じた。「コロナ禍による需要減退が一服し、緩やかな回復基調にある」（土木部）という。

新潟駅周辺整備によって「北口ではマンションや店舗などの需要が堅調で、南口でも中長距離バスターミナル整備などによる期待から需要が高まっている」（国土交通省）。だが、観光地ではコロナ禍による客数減が地域経済に大きな影響を与え、低迷が続く。インバウンドの消滅に加え国内観光客も減り、妙高市は3.7%の下落、佐渡市は3.2%の下落だった。

新潟県内の地価は、再開発が進む新潟市など都市部と、人口減少が加速する過疎地域の二極化傾向が続いてきた。コロナ禍による都市部の需要減は一服した可能性があるが、観光客が戻らない地域はなお厳しい。

長野県の全用途平均は1.0%下落した。25年連続の下落となったが、下落幅は0.1ポイント縮小。価格が上昇した地点は前年の48から55に増えた。

住宅地は0.9%の下落で、下落率は0.2ポイント縮小した。長引くコロナ禍で地域経済はダメージを受けているものの、低金利など住宅を取得しやすい状況は続いている。安曇野市（0.1%上昇）と山形村（0.2%上昇）では2年ぶりに上昇。不動産鑑定士の塚田賢治氏は「（安曇野市や山形村など）松本市周辺では生産年齢人口が多く、住宅需要がしっかりしている」と解説する。

商業地の下落率は1.3%と、前年より0.2ポイント拡大。長引くコロナ禍で中心市街地の飲食店などでは閉店も相次いでおり、長野市では1.1%下落、松本市は1.0%下落した。県内で上昇したのは白馬村（7.0%上昇）、軽井沢町（1.9%上昇）、御代田町（0.5%上昇）の3町村だけだった。

多くの市町村で地価が下落する中、大きな上昇が続くのが軽井沢町だ。住宅地の上昇率は5.9%と県内トップで、県内で上昇率が高い住宅地上位5地点のうち4地点を軽井沢町が占めた。コロナ禍でテレワークが普及したことなどを背景に、別荘だけでなく移住者の住宅需要が急増している。旅先で仕事をする「ワーケーション」向け施設も相次いで開業しており、周囲には飲食店などのオープンも目立つ。

外国人スキー客が多く訪れる白馬村でも、住宅地、商業地ともに上昇が続いており、商業地は県内トップの上昇率だった。足元のインバウンド（訪日外国人）客は見込めないものの、物件の割安感もありコロナ後を見越した投資が続く。雄大な景色などを目当てに移住する人も多く「住宅向けの更地が売れている」（さくら不動産の橋本旅人社長）という。

一方で、同様にスキーリゾート地を抱える野沢温泉村や山ノ内町では下落が続く。コロナ禍という逆風の中で、格差が開きつつある。