容積率 容積率の概要

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容積率

出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』 (2023/02/25 14:57 UTC 版)

この記事は特に記述がない限り、日本国内の法令について解説しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。ご自身が現実に遭遇した事件については法律関連の専門家にご相談ください。免責事項もお読みください。

概要

1. 容積率は、都市計画で用途地域毎に50%～1300%の範囲で制限が定められている（指定容積率）。建築基準法上、原則として指定容積率を上回る延べ床面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、50坪の土地で容積率が200％の地域の場合、最大100坪（50坪×200%）の延べ床面積の建物（1階40坪、2階30坪、3階30坪のような）を建てることができる。
2. ただし、次のような場合はこの限りではない。
   • 総合設計制度を利用して、公開空地を設けることを条件に容積率の割増を受ける場合など。
   • 1994年（平成6年）の建築基準法の改正により、集合住宅の共有部分や地下室の一定部分は、容積率の算定に含めないことができるようになった。
   • 駐車場や駐輪場では延べ面積の1⁄5 、住宅の地下室は住宅の用に供する部分の床面積の1⁄3は容積率算定に不算入となる。
3. 接面する前面道路の幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率以下に制限を受ける場合がある。住居系の用途地域では「道路幅×4⁄10」の数値、その他の用途地域（商業系・工業系）では「道路幅×6⁄10」の数値と、指定容積率を比較して、原則として低い方が適用される（基準容積率）。道路幅員の狭い、基盤整備の十分でない地域に高容積の建築物ができるのを抑えるための規定である。
   • 例：第1種中高層住居専用地域で、都市計画で指定された容積率が30⁄10（300%）、前面道路幅員が6mとする。→ 6m×4⁄10 ＝ 24⁄10（240%）＜ 30⁄10（300%）
   • 建築基準法の改正（2002年）後、自治体により異なった数値を用いる場合がある。特定行政庁が指定する住居系の用途区域では6⁄10、その他の用途地域では4⁄10や8⁄10になることもある。
4. 指定容積率の違う複数の地域にまたがって建物を建築する場合の容積率は、加重平均による。
5. 容積率による規制以外にも、第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域内の建築物の高さについては、斜線制限や日影規制などがある。

ダウンゾーニング

過度の開発による人口増から環境悪化を抑制、適正な都市規模を維持し市街の質を確保するために、ダウンゾーニングという手法がある。ダウンゾーニング（downzoning）はアメリカで考案された、都市の成長管理政策の一つで、容積率を切り下げ新規の開発容量を抑える地区の指定または変更手法である。