2024年
4月 住宅ローン 変動
金利 最新動向・メリット・デメリット

住宅ローンにおける変動金利は、「短期プライムレート」と呼ばれる、企業を対象とした融資に使われるレートが基準となっています。民間銀行が信頼のおける企業に対して融資を行う際は、返済能力が十分に保証されているため、低金利で融資を行いますが、住宅ローンを借りるのは個人の契約者なので、短期プライムレートよりも高い金利設定となります。

短期プライムレートは日銀が決める政策金利を元にして決められるため、もし日銀が政策金利を引き上げた場合は、連動している短期プライムレートや住宅ローンの変動金利も上昇することになります。

現在、日銀が公表する短期プライムレートの最頻値は1.475％です。例えば、政策金利が0.1％の時、住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに1％を上乗せした金額となるため、2.475％となります。そこから政策金利が0.2%上がり、0.3％となった場合は、住宅ローンもプラス0.2％となるため、2.675％に上昇します。金利が決まる仕組みというと一見計算が難しそうに感じるかもしれませんが、公表されている短期プライムレートを確認すれば、すぐに算出することができます。

住宅ローンを扱う民間銀行は、日銀から融資を受けることで、住宅ローンの貸し出しを行っています。政策金利は、日銀が民間銀行に貸し出す際の金利のことで、民間銀行は日銀から借りた金利と、個人に貸し出す住宅ローンの金利の差額で収益を上げています。政策金利は住宅ローン以外の金利の基準にもなっており、政策金利に何％上乗せするかが、それぞれのローンの金利を決めています。

ここで一つ注意したいのが、前述した政策金利や短期プライムレートを元に決められた金利が、あくまで変動金利の「基準金利」となることです。例えば、実際に住宅ローンを借りる際には、基準金利の2.475％から、「優遇金利」を引いた金額が適用されます。優遇金利とは、住宅ローンを借りる契約者が一定の条件を満たすことで適用される金利のことで、先ほど紹介した基準金利から優遇金利を差し引いた数が、ローン返済時の金利となります。例えば、基準金利が2.475％で、優遇金利が2.0％の場合は、0.475％が返済時の金利となります。

優遇金利は金融機関の各種キャンペーンなどによって適用される金利です。優遇金利が大きいほど、返済額が減ることになります。住宅ローンで変動金利を選ぶ際は、優遇金利に適用期間が設けられている場合があるため、優遇金利が全期間なのか、それとも一定期間なのか、プランの内容について確認するようにしましょう。

住宅ローンにおける変動金利に関しては、民間金融機関の変動金利の推移をみると、2009年以降金利は2.475％のままだといいます。低金利時代といわれていながらも、金利が下がるわけではなく実質固定化されている背景には、短期プライムレートが変動していないことが理由となっています。

過去の変動金利の推移を見てみると、「バブル期」といわれていた1989～1993年頃は、8.5％という高水準でした。これは、1985年に始まった円高に対処することを目的に、日銀が民間銀行に貸し出す金利を2.5％から6.0％まで引き上げる措置をとっていたためで、銀行で扱う住宅ローンの金利も上昇し、その影響で住宅ローンを借りる人もいなくなってしまいました。

現在は2.475％ですが、かつてはこの約3.4倍だったのです。仮に8.5％の金利を住宅ローンで返済していくと仮定した場合、借入金額が5000万円、返済期間が35年間を条件とすると、月々の返済金額は373,430円、総返済額は約1.5億円にまでなります。

しかし、バブル経済は「不動産総量規制」と「公定歩合引き下げ」によって終わりを迎えます。不動産融資総量規制とは、不動産の売買に規制を設ける制度のことで、不動産の需要が減り、結果として不動産価値が下がる結果となりました。2000年以降になると、現在の水準に近い金利となり、さらに住宅ローンを扱っている金融機関が優遇金利を設定したことにより、住宅ローンの金利は低金利となっていきました。

さらに、2016年には、政府が「マイナス金利政策」を導入しています。マイナス金利政策はゼロ金利政策を加速させる政策なので、住宅ローンの金利は更に低下することになりました。